Propiedades en alza: cómo impacta la salida del cepo en el mercado inmobiliario argentino

El levantamiento del cepo ilusiona a un mercado inmobiliario que atraviesa una etapa de “brotes verdes”. Con un escenario económico más claro y sin restricciones cambiarias, el sector inmobiliario en la ciudad de Buenos Aires empieza a consolidar su recuperación.

Desde hace 35 meses, las operaciones de compraventa muestran un crecimiento sostenido. Solo en febrero de 2025 se firmaron un 94% más de escrituras que en el mismo mes del año anterior, sería el mejor febrero en 18 meses.

A la par, los precios de publicación de los inmuebles en CABA registraron una suba interanual del 8,8% en marzo, según Zonaprop, marcando el mayor incremento desde noviembre de 2018.

El fin del cepo: el empujón que faltaba

Aunque el mercado venía anticipando el levantamiento del cepo, la incertidumbre sobre el cuándo mantenía en pausa muchas decisiones. Ahora, con un nuevo marco, se espera que se consolide el crecimiento ya iniciado.

¿Qué cambios se observan?

1. Más operaciones, pero con mesura: Aunque una economía sin cepo suele tener un 54% más de operaciones inmobiliarias, no se espera un salto tan abrupto. En este contexto, se proyecta un incremento del 20%, con posibilidad de cerrar el 2025 con 65.000 compraventas en la ciudad, unas 10.000 más que el año anterior.
2. Precios en ascenso, pero aún bajos en términos históricos: Entre 2019 y 2023, los valores de los inmuebles en dólares cayeron un 24%. La reciente suba (entre 8% y 10%) todavía deja a las propiedades por debajo de sus picos históricos, lo que representa una oportunidad para quienes ingresen ahora al mercado.

Martín Boquete, director de Toribio Achával, lo explica con claridad: “En las propiedades usadas, las operaciones mostraban una demanda activa que tomó al dólar como moneda y no está mirando el valor del dólar ni sus vaivenes.”

La relación con el agro y el impacto de la liquidez

El vínculo entre el sector agropecuario y la inversión en ladrillo se mantiene vigente.

Con un esquema cambiario más claro y mayor certidumbre, parte de la liquidación de exportaciones del campo podría volcarse a la compra de propiedades urbanas y tierras, generando un círculo virtuoso en el mercado.

“La liquidación de exportaciones del campo, y un nuevo contexto cambiario más claro, podría canalizarse en inversión inmobiliaria —tanto en tierras como en propiedades urbanas—, generando un círculo virtuoso para el sector”, agrega Boquete.

Créditos hipotecarios: entre el repunte y los desafíos

Más créditos, pero falta fondeo sostenible

Con el nuevo escenario económico, los préstamos hipotecarios se vuelven más atractivos. Hoy, el 20% de las operaciones se hacen con crédito, pero para que esta proporción crezca, el sistema financiero necesita fondeo a largo plazo, como la titulación de carteras o la participación de grandes fondos institucionales.

“Siempre la incertidumbre frena y la certeza mejora. Si se pasa la turbulencia y se estabiliza el valor del dólar, se reactivará la demanda”, destaca Boquete.

¿El dólar oficial abarata las cuotas?

Desde que los créditos comenzaron a operar referenciados al dólar oficial (ya no al MEP), las condiciones mejoraron. Sin embargo, la inflación aún es una amenaza: el IPC de marzo fue del 3,7%, acumulando un 8,6% en el primer trimestre y un 55,9% interanual. Esto pone en duda los pronósticos optimistas que preveían una inflación del 26,6% para todo el año.

A pesar de ello, los especialistas consideran que el nuevo orden macro y la baja de expectativas inflacionarias podrían estabilizar los UVA y fomentar más demanda.

El poder adquisitivo, clave para sostener el mercado

A pesar de la mejora de condiciones, el acceso a la vivienda sigue condicionado por el ingreso de las familias. En enero de 2025, se necesitaban 136,2 salarios para adquirir un departamento de 60 m², una mejora respecto a los 233 de 2023, pero todavía lejos de los 110 que se requerían durante el boom UVA (2017-2018).

Entre septiembre y febrero las cuotas hipotecarias subieron 15,9% y los salarios aún no logran acompañar ese ritmo, lo que limita el crecimiento del segmento hipotecario.

Costo de construcción y desarrollos

Uno de los factores más desafiantes del contexto actual es el aumento del costo de construcción en dólares, que subió un 107% desde octubre de 2023. Este encarecimiento complica los desarrollos iniciados bajo otras condiciones económicas.

Martín Boquete cree que, si el dólar oficial se acomoda al valor del contado con liquidez, los costos podrían bajar y las unidades en construcción volverse más competitivas.

¿Vuelven los inversores extranjeros?

En el mediano y largo plazo, el nuevo contexto podría atraer capitales del exterior al real estate argentino. Para eso, será fundamental fortalecer la imagen institucional del país.

Boquete lo resume así: “Si bien el levantamiento del cepo es un paso importante, es clave la imagen institucional de la Argentina en el mundo para dar garantía de que en el futuro las reglas económicas se van a mantener.”

Señales de despegue, pero aún con cautela

La salida del cepo, la estabilización del tipo de cambio y la moderación inflacionaria configuran un escenario favorable para el sector inmobiliario. Sin embargo, el verdadero salto dependerá de que el crédito se consolide, que los salarios acompañen y que la confianza se mantenga.

Con precios todavía por debajo de sus máximos históricos, y una demanda que muestra signos de reactivación, el ladrillo argentino vuelve a posicionarse como una opción sólida para invertir en un país que busca reconstruir su credibilidad.